Как да оценим правилно имота си


Hяма нищо по-лесно от това да продадем имот в момент, в който има бум на търсенето. Слагаме възможно най-високата цена, която ни е хрумнала, пускаме обява и когато кандидатите почнат да идват на огледи, се ориентираме дали да не вдигнем още. 

Така си представя обикновено продажбата на жилище средностатистическият българин. В неговите представи, дори да добави няколко нули накрая, пак ще се намери кой да купи.

Но сблъсъкът с реалността често приземява подобни фантазии. Проблемът е, че докато това стане, често минават месеци и дори години.

При сравнение на цени винаги трябва да се търси имот, който е същия тип строителство, в същия квартал и със същата големина. СНИМКА: Дeсислава Кулeлиeва

Проблемът при оценяването на имотите, особено жилищните, е, че тези, които имат най-много и най-достоверна информация за актуалните цени във вашия район – местните брокери, няма да ви я дадат, ако не подпишете договор да сте техен клиент.

Най-простият метод е да сравним с реалните цени в същия район

Принципът на

ценово сравнение

е един от най-разпространените. Ако сключите договор с надеждна агенция, тя веднага ще ви каже приблизително на каква сума може да се надявате.

Но ако искате само да проверите колко струва жилището, ви очакват доста трудности.

Проблемът е, че в България няма надеждна база данни за цените. Има два сравнително добре разработени имотни портала: www.imot.bg, който съществува от 1995 г. и пази информацията за над 350 000 актуални оферти, и www.imoti.net, който съществува от по-късно и има малко по-малко данни.

При търсенето в www.imot.bg може сравнително лесно да намерите всички оферти за съответния тип жилища във вашия квартал и да видите каква е

средната цена

за съответния тип жилище и за квадратен метър.

Ако сте абонат на сайта, може да видите и сравнително точна графика как са се движили цените на този тип имоти във времето от 1995 г. до момента.

А ако имате търпение, можете да разгледате и актуалните оферти, за да си направите сами заключение.

Лошото на този тип проучване е, че това са офертни цени, а не действителни. Те отразяват единствено желанието на продавача, но не могат да ви покажат дали исканата от него цена е платена или би била платена от някого.

“Над 25% от предлаганите в момента имоти

престояват на

пазара около

1 година,

преди да бъдат продадени. Често сме свидетели на отстъпки от над 20 000 евро в цената и дори на по-сериозни компромиси и това е знак, че някои имоти са твърде надценени”, казва изпълнителният директор на “Адрес” Георги Павлов.

Той дава пример с жилища, които се предлагат в столичния квартал “Лозенец”. В момента там средната цена на квадратен метър е 1150 евро, но не липсват и оферти за по 1800 евро, което е с около 60% над средната пазарна стойност.

“Действително някой имот може да притежава съществени предимства - хубава гледка, престижен район, нещо особено в изпълнението. Но тогава той може да бъде продаден за 20-25% по-висока цена от средната за района, а не с 60% отгоре”, казва Павлов.

Освен това продавачът не бива да забравя, че купувачът също би могъл да дойде със свой брокер, който много по-правилно и точно може да оцени стойността на продавания имот.

Пък и

представите за

луксозност и

уникалност

са много персонално нещо. Някой може да смята PVC дограмата за лукс, но истински богатите хора не искат да живеят с пластмаса около себе си. Те може би биха искали прозорците им да са от специално обработено дърво.

Освен това при предлагането на жилище за купувача може да е важно дали има подходящо място за паркиране, какво представляват съседите и още ред фактори, които могат да смъкнат значително цената в неговите очи.

Може липсата на градски транспорт наблизо въобще да не го смущава, може да няма деца и изобщо да не го интересува, че наблизо има училище или детска градина.

Така че методът на ценовото сравнение може да ни ориентира в текущите цени в района. Но ако купувачът иска да притежава имот, който да дава под наем, той няма как да се задоволи само с тази оценка.

Съществува и методът “брутен наемен множител”, който показва

колко месечни

наема струва

дадено жилище

Условно се приема, че при стойности над 200 месеца имотът е надценен.

За да узнаете какъв е евентуалният наем за даден имот, също трябва доста да поровите в базата данни на двата имотни портала или да разпитвате дълго и продължително близки и далечни съседи, които са дали апартаменти със същата големина под наем.

Ако, да речем, средният наем е 400 лв., а продавачът ви предлага да купите апартамента за повече от 80 000 лв., значи той надценява собствеността си.

Съществуват и други методи за оценка. Например методът на

възвръщаемост

от направената

инвестиция

Това е термин, използван в счетоводството, за да покаже какъв процент от вложените средства са се върнали при инвеститора, след като са приспаднати направените във връзка с инвестицията разходи.

Звучи малко сложно, но е много просто. Изисква просто от очакваните приходи да се извадят направените разходи и разликата да се раздели на първоначално инвестираната сума, а след това да се умножи по 100.

Например купувате апартамент в лошо състояние за 100 000 евро. За основен ремонт давате още 50 000 евро, т.е. направените от вас разходи са общо 150 000 евро.

След това обаче успявате да продадете този апартамент за 200 000 евро. Значи от тази сума вадим 150 000 евро и получената разлика от 50 000 евро делим на направените разходи, т.е. на 150 000 евро, за да получим 0,33. Умножено по 100 това прави

33%

възвръщаемост

от вложението. Което никак не звучи зле, при положение, че лихвите по депозитите в момента са на границата между нула и 1 процент.

Разбира се, това е идеален пример и на практика е трудно постижим. По-реалистично е да очакваме приходи от отдаването на купеното жилище под наем. Тогава обаче говорим за изчисление на цената на покупката на база

годишна норма

на доходност от

инвестицията

Например купуваме същия апартамент, правим му ремонта за 50 000 евро, но трябва да дадем още 50 000 евро за мебели и обзавеждане, така че да може да се отдава под наем. Стават общо 200 000 евро.

Правим преценка за колко лева на месец можем да отдадем под наем такъв имот и узнаваме, че можем да взимаме 2000 евро на месец. Това прави 24 000 евро годишно. Делим този годишен доход на направената инвестиция, т.е. тези 24 000 на 200 000, и полученият резултат умножаваме по 100. Получават се 12% годишна възвръщаемост.

Това също не е зле, при това малко след осмата година апартаментът на практика ще се е изплатил напълно. И получените в бъдеще доходи от наема ще са чиста печалба.

Разбира се, този пример също е идеален, още повече че ние оценяваме бъдещи приходи от гледна точка на днешната им стойност. А след 6 години тези 2000 евро няма да имат същата стойност.

Но примерът ни дава възможност да се ориентираме дали исканата за имота сума е реална, или фантазирана.


Какво четем:

🔴 Събудете се, докато още ви има…

🔴 Парк с миниатюри на български забележителности ще има под Царевец

🔴 Скален барелеф на Св. Георги пази село Елешница

Източник: 24 часа



Коментари



горе